한국은행이 주택 가격 소비자심리지수(CCSI)구성에 포함되지 않는 지수들을 살펴보면 "주택가격전망CSI는 전월대비 3point하락했다"라는 기사들을 심심치않게 볼 수 있다. 소비자심리지수(CCSI) 소비자동향지수(CSI), 또 주택가격지수 등 여러가지 부동산 가격관련 지수들이 있다. 이 지수들의 차이가 무엇인지 알아보자.
소비자동향지수(CSI)? 소비자심리지수(CCSI)? 차이가?
소비자동향지수(CSI)와도 다른 소비자 심리지수는 "심리"라는 단어가 대신에 "동향"이라는 단어가 들어간 이 지수는 전국에 도시의 2,500가구를 조사하여, 소비자의 인식을 설문조사해서 만든 지수이다. 아래의 큰 4가지의 구분으로 각각 세분화된 조사항목을 물어보는 것이다. 100보다 크면 가계(가구)가 형편 또는 전망을 긍정적으로 보는 것이고, 반대로 100보다 낮으면 부정적으로 보는 것을 의미한다.
주택관련 지표도 포함되어 있다. 자세히보면, 물가상황에 대한 인식란 안에 "주택가격전망"이 포함되어있다. 2021년 10월에 한국은행(BOK)에서 발간한 보도자료 "10월중 소비자동향조사 결과" 를 살펴보면, 아래의 그림과 같다. 그 중에서, 물가상황에 대한 인식으로 주택란CSI은 보면, 시장심리는 전월대비해서 128-125로 주택가격이 더 오를거라는 기대심리가 아직 충분히 많은 것으로 판단할 수 있다.
2021년 10월 소비자동향조사 결과 | 보도자료(상세) | 커뮤니케이션 | 한국은행 홈페이지
2021년 10월 소비자동향조사 결과
www.bok.or.kr
소비자심리지수(CCSI, Composite Consumer Sentiment Index)은 CSI항목 중 일부를 모아 만든 지표
유사한 지표로는 소비자심리지수(CCSI)에는 현재생활형편, 생활형편전망, 가계수입전망, 소비지출전망, 현재경기판단, 향후경기전망인 총 6가지의 개별지수를 표준화하혀 합성한 지수이다. 경제 전반에 대한 소비자의 인식(체감)을 종합적으로 판단하기 위한 지표이다. 이지표도 "심리"지표로 사용되는데, 소비자심리지수(CCSI)가 100보다 큰경우 과거대비해서 $bar{X_{i}}$ 좋을 것이라고 기대하고, 100보다 낮은 경우 부정적으로 기대한다는 것이다. 위에서 작성한 소비자동향지수(CSI)의 일부 항목을 기준으로 작성된 것임을 알 수 있다. 이 소비자심리지수(CCSI)에는 물가상황에 대한 내용이 없어 부동산에 대한 소비자인식을 평가할 수 없다.
서울 아파트 매매수급지수 추이
:부동산에 물어본 물건이 얼마나 많아요?, 매수하려는 사람이 얼마나 되어요?의 비율
이 지표는 한국은행에서 발간하는 지표가 아니라, 한국부동산원에서 발간하는 지표이다. 전국주택가격조사에 공표보고서를 보면, 주간 아파트가격동향을 레포트로 내놓는다. 주택수급(Supply and demand)란 말 그대로, 파는 사람의 매도량과 매수량의 비율이 어느정도 되는지를 나타내는 척도이다. 수요와 공급의 비중을 점수화한 수치로 0에 가까울 수록 공급우위, 200에 가까울 수록 수요우위, 100에 가까울 수록 수요와 공급이 비슷하다는 것을 의미한다.
매매수급동향은 5점척도로 표본이 속한 단지별 동향을 5점척도로 조사한다. 매매수급동향을 (1 매도문이 많음, 2: 매도문의 다소 있음, 3.비슷, 4:매수문의다수 있음, 5:매수문의 다수있음)을 각 응답별로 (%)을 계산한다. 예를 들어, 매도문의가 많음을 보고한 표본(부동산)이 1명, (2)매도문의 다수있음이 2명, (4)매수문의다소있음이 4명, (5)매수문의다수 있음이 5명이면 다음과 같이 계산한다.
매매수급동향: 100 - 1 * (1) - 0.5 * (2) + 0.5 * (4) + 1 * (5).
수식을 보면, 매수문의가 많다와, 다소있음이 가중치가 2배차이가 나기때문에, 표본별로 응답을 어떻게하냐에 따라, 꽤 차이가 있을 수 있다.
아래의 주택수급동향 시계열을 보면, 왠만해서는 96.1을 깨지 않는 것을 볼 수 있다. 어느정도 96.1이어도 다소비슷한 상황이라는것이고 딱히 시장심리가 급격히 얼어붙는경우가 드물다는 것으로 해석할 수 있다. 주의할 것은 주택수급동향에서 100보다 미만이라고 가격이 하락하는 것은아니다. 2019년에 주택수급동향에 큰 조정이 있었음에도, 주택가격은 계속 올라왔던 것은 사실이다. 다른 요인(예, M2, M1)과 분석하는 것이 더 타당해보인다.
